RAPPORT DU MARCHÉ DES BUREAUX | 4e TRIMESTRE 2021
Disponibilité
Le taux de disponibilité pour le marché de bureaux du Grand Montréal a encore augmenté au quatrième trimestre 2021 pour atteindre un niveau record de 16,5 %, comparativement à 10,9 % tout juste avant la pandémie.
Les taux de disponibilité, qui étaient relativement stables au cours de la première moitié de 2021, ont recommencé à monter aux troisième et quatrième trimestres.
Le secteur du centre-ville, où se trouve la moitié de l’inventaire de bureaux de la Métropole, est le plus durement touché par la faible activité de location. Le taux de disponibilité a grimpé de 160 points de pourcentage au quatrième trimestre, soit la plus importante hausse depuis le troisième trimestre de 2020. Le taux de disponibilité a augmenté aussi de façon importante sur le marché de l’Est de l’Île (+140 points) et à Laval (+140 points).
Le marché de Laval avait pourtant montré des signes d’amélioration au cours de 2021 mais plusieurs grands locaux, dont deux sous-locations, ont été mis en marché en novembre et décembre. Les taux de disponibilité des secteurs du marché de la périphérie du centre-ville (Midtown) et de l'Ouest de l’île sont demeurés stables au quatrième trimestre, pour un troisième trimestre consécutif. Le marché de la Rive-Sud fait bande à part avec une diminution du taux de disponibilité de 15,5 % au troisième trimestre à 14,3 % au quatrième trimestre.
Les taux de disponibilité au quatrième trimestre sont évidemment nettement plus élevés qu’avant la pandémie, surtout à Laval (+7,8 %) et au centre-ville (+7,3 %), mais aussi pour la périphérie du centre-ville (+4,1 %), l’Est de l’île (+4,1 %) et la Rive-Sud (+3,1%). Seul le marché de l’Ouest de l’île affiche une baisse (-1,6 %) depuis mars 2020. Or, au cours de 2021, on a pu observer quelques signes d’amélioration pour certains marchés de banlieue, dont les taux de disponibilité ont reculé par rapport à l’année dernière, notamment sur la Rive-Sud (-0,7 %) et les secteurs Est de l’île (-0,8 %) et Ouest de l’île (-1,2 %). Le taux de disponibilité à Laval a aussi suivi cette tendance à la baisse au cours des trois premiers trimestres de 2021, jusqu’à ce que la hausse du quatrième trimestre vienne annuler d’un coup le gain de 80 points de pourcentage cumulé au cours des trois premiers trimestres de l’année. Les variations trimestrielles des taux de disponibilité en banlieue ont surtout favorisé le segment des édifices de catégorie B.
La situation est stable depuis un an dans le secteur de la périphérie du centre-ville, où les projets de conversion de loft de bureaux se font beaucoup plus rares. Les édifices de catégorie A dans ce secteur, qui ne représentent que 13 % de l’inventaire de la périphérie du centre-ville, affichent les plus faibles taux de disponibilité de tous les marchés et ce, tout au long de la pandémie.
Si ces quelques signes d’amélioration dans les secteurs périphériques depuis un an sont encourageants, la situation pour le marché des immeubles de bureaux au centre-ville demeure préoccupante, peu importe la catégorie d’immeuble. Contrairement aux autres secteurs, les superficies à louer, et à sous-louer, continuent d’augmenter de façon ininterrompue depuis mars 2020 et aucun indice ne permet encore d’envisager un revirement de cette tendance.
Les superficies disponibles en sous-location représentent une part de plus en plus importante de l’offre totale.
En effet, dès les premiers mois de la pandémie, plusieurs entreprises ont eu le réflexe de tenter de sous-louer leur espace inutilisé. Chaque trimestre depuis mars 2020, il s’est ajouté en moyenne plus de 225 000 pieds carrés (pi²) en sous-location. La proportion de l’espace total disponible offerte en sous-location est passée de 8,3 % à 14,7 % pour l’ensemble du marché, un record historique. Pour le centre-ville, cette proportion a grimpé de 6,2 % en mars 2020 à 14,8 % au quatrième trimestre. Il ne s’agit toutefois pas d’un record pour le centre-ville, où la proportion de sous-location avait dépassé 16,0 % en 2013. Le marché du centre-ville s’était toutefois resserré au point où l’offre de sous-location représentait moins de 250 000 pi² au total, soit cinq fois moins que la superficie à sous-louer aujourd’hui. Pour les édifices de catégorie A au centre-ville, les superficies à sous-louer au quatrième trimestre totalisent 550 000 pi², soit 13,0 % de l’offre totale, et trois fois plus de superficie que tout juste avant l’éclosion de la pandémie.
Quoique cette augmentation fulgurante soit préoccupante, il y a lieu d’apporter quelques nuances. D’une part, la proportion de l’espace disponible offerte en sous-location est moins élevée au centre-ville de Montréal, comparativement aux centres-villes de Toronto (21,2 %) ou Vancouver (23,5 %). De plus, la proportion de sous-location dans ces centres-villes est en baisse constante depuis le début de l’année. La situation pourrait ainsi se stabiliser aussi à Montréal au cours de l’année 2022. Considérant que la majeure partie des espaces excédentaires mis en sous-location par les entreprises tout au long de la pandémie peine toujours à trouver preneur, rien n’empêchera les sous-locateurs de reprendre possession de cet espace en tout ou en partie s’ils en avaient besoin. Les stratégies d’occupation élaborées en 2020 en pleine incertitude ont été maintes fois revues, surtout depuis qu’on comprend mieux les effets pervers du télétravail à temps complet pour plusieurs types d’emplois et d’employés. Cela dit, on sait que de vastes blocs d’espace actuellement sur le marché de la sous-location ne seront pas repris car ils font partie d’un programme de réduction d’espace de nature permanente.
Absorption
Le marché du Grand Montréal a de nouveau enregistré une absorption négative au quatrième trimestre de 2021, se traduisant par une perte nette d’un peu plus de 100 000 pi² d’occupation par rapport au trimestre précédent. Ce recul est presqu’entièrement attribuable au marché du centre-ville. Les trois autres secteurs où l’absorption est négative ce trimestre, soit l’Est de l’île, Laval et la périphérie du centre-ville, enregistrent des variations relativement modestes par rapport à leur inventaire total, soit entre 50 000 et 70 000 pi² chacun. À l’inverse, l’absorption est positive pour les secteurs de l’Ouest de l’île et de la Rive-Sud, avec des gains de 30 000 pi² chacun.
Notons que l’absorption est demeurée positive sur la Rive-Sud depuis mars 2020, particulièrement dans la zone englobant le site de Solar Uniquartier et le Dix-30. Cette petite zone de marché affiche à elle seule une croissance nette de l’espace louée de près de 130 000 pi² ce trimestre, ce qui est énorme considérant qu’elle ne représente que 5 % de l’inventaire total. Le projet 3400 de l’Équinoxe, une nouvelle tour de 230 000 pi² qui sera achevée en 2022, est déjà loué à près de 50 %, ce qui semble confirmer l’attrait qu’exerce l’accès au REM auprès des locataires. Cette nouvelle antenne offre un environnement de travail de qualité et bien connecté pour un bassin grandissant de travailleurs résidents de la banlieue sud, laquelle s’étend de plus en plus loin depuis la pandémie.
