Coûts d'occupation

Le loyer brut moyen demandé est resté relativement stable ce trimestre et tout au long de l’année, tout comme le loyer net demandé et le loyer additionnel (taxes et frais d’opération). Les moyennes de loyers nets demandés ne s’appliquant que pour des locaux à louer, ils peuvent présenter des écarts importants avec les loyers nets réels, ou contractuels. Les moyennes de loyers demandés offrent néanmoins de bonnes indications pour comparer les coûts d’occupation d’un secteur de marché à l’autre et selon la catégorie d’immeubles.

Selon cette moyenne, les loyers bruts demandés sont les plus élevés pour les immeubles de catégorie A du centre-ville, qui varient autour de 45 $ brut le pied carré, comparativement à 30 $ brut pour les immeubles de catégorie B. L’écart entre les immeubles de catégories A et B pour les marchés de banlieue est peu significatif, tout comme l’écart entre les loyers bruts demandés pour les immeubles de catégorie B du centreville et les moyennes des loyers demandés des marchés de banlieue.

La catégorie de l’immeuble n’est plus autant associée à son pouvoir d’attractivité que par le passé. Si le prestige et l’attrait d’un immeuble de bureaux est toujours axé sur la qualité de l’architecture et du design, il tient compte maintenant aussi de plus en plus de son empreinte écologique et d’autres critères liés au bien-être des employés tels que la qualité de l’air, les aménagements inclusifs et l’accessibilité au cocktail des transports. Les aménagements sont aussi devenus un puissant levier pour la rétention et le recrutement de ressources humaines. Plus que jamais auparavant, les analyses coûts-bénéfices d’un emplacement tiennent compte de la pénurie de main d’oeuvre et du bien-être des employés. Le coût au pied carré n’est plus la mesure ultime qu’elle a longtemps été.

Derrière ces taux affichés se trament des négociations complexes entourant les gratuités, les aménagements inclus et autres incitations à la location. Celles-ci sont particulièrement généreuses dans un contexte de baisse de la demande où le pouvoir de négociation est du côté du locataire.