DIX TENDANCES POUR UN MONDE CARBONEUTRE

07. La couleur de l'argent

Si la trajectoire de la croissance actuelle dans les finances durable se poursuit (et nous croyons qu’elle accélèrera), elle aura des effets majeurs sur la façon dont le développement et l’investissement immobiliers sont financés. En effet, cela pourrait remodeler toute l’industrie de la propriété, avec des principes ESG qui deviennent des composants essentiels à la viabilité financière.

La distribution mondiale d’obligations ESG a augmenté de 150 G$ par année il y a quatre ans à 400 G$ dans les 12 mois menant au premier semestre de 20211, ce qui illustre l’élan derrière le marché du financement durable. L’encan ESG Gilt du gouvernement britannique en septembre 2021 a vu 13,5 G$ d’obligations recevoir pour 135 G$ d’offres, alors que le UK REIT SEGRO, qui se concentre sur la logistique, a émis récemment une obligation verte de 580 M$, qui a été huit fois sursouscrite2. Cette croissance est un phénomène mondial. L’afflux net d’argent frais dans les fonds d’investissement ESG américains en 2020 est estimé avoir plus que doublé à plus de 50 G$3, en hausse par rapport aux 21 G$ l’année précédente, et dix fois le niveau annuel de 5 G$ vu par les années passées.

ÉMISSION D’OBLIGATIONS VERTES

La croissance de l’investissement et le financement socialement responsables a des effets directs en immobilier de plusieurs façons. Du point de vue de l’équité, une étude de plus de 800 investisseurs institutionnels4 démontrait que 44 % des fonds suivant les stratégies ESG investissaient dans des propriétés, ce qui signifie qu’ils ont des objectifs de durabilité ancrés dans leurs décisions d’investissements. En faisant de l’ESG un point de mire, ces fonds sont à une extrémité du spectre et sont prêts à croître rapidement puisque les immeubles verts pourraient représenter des opportunités d’investissements de 25 billions de dollars en 20305. Mais comme nous le mentionnons dans le volet Risque et rendements6, tous les investisseurs subissent une pression grandissante pour intégrer la durabilité dans leurs activités d’investissements.. Les choses changent aussi du côté « dette » de l’équation, plusieurs banques établissant des objectifs ambitieux de prêts ESG. En avril 2021, la Bank of America a plus que triplé son objectif pour des prêts et du financement durables à 1 billion de dollars pour 20307, en plus d’un engagement de 500 G$ pour soutenir des prêts socialement inclusifs à des secteurs comme le logement abordable et Goldman Sachs étant engagée envers un objectif de 750 M$ de prêts durables.

Tous les investisseurs subissent une pression grandissante pour intégrer la durabilité dans leurs activités d’investissements.

INCORPORATION DES FACTEURS ESG DANS LE PROCESSUS DE GESTION D’UN PORTEFEUILLE IMMOBILIER

Rapports sur les risques

Le volume du capital d’investissement ou de prêt qui sera déployé selon les principes ESG devrait croître de façon exponentielle puisqu’en plus de la demande du marché pour des produits ESG, nous sommes au début d’une montée de pression réglementaire mondiale. Les lignes directrices du Taskforce on Climate-related Financial Disclosure exigeant des firmes qu’elles divulguent leur exposition au risques climatiques deviendra la loi pour la majorité des entreprises au Royaume-Uni et au Canada dans les prochaines années8. Avec les rapports obligatoires appuyés en principe par le G7, les niveaux de divulgation devraient augmenter dans la plupart des économies de marché.

Dans l’Union européenne, le règlement sur la publication d’informations en matière de durabilité dans le secteur des services financiers exige des entreprises du secteur financier (y compris les fonds de pension, les fonds d’assurance, les gestionnaires de propriétés et les banques) qu’elles divulguent l’effet ESG de leurs décisions sur l’investissement et leur exposition aux risques ESG9. Qui plus est, l’UE conçoit également des règles strictes sur la façon de mesurer et enregistrer ces données, ce qui fera augmenter la transparence et, par conséquent, accélèrera les pressions du marché sur le secteur financier pour qu’il aborde les questions ESG dans toutes leurs sphères d’activité.

En Europe, du moins, chaque décision les prêts ou l’investissement devra être prise en adéquation avec les critères ESG ou SRI.

Le billet vert

À l’avenir, les entreprises sincèrement engagées à faire avancer le dossier EDG verront qu’il est plus facile de prouver ses qualifications. Elles pourront donc profiter du bassin grandissant de capital SRI, dont la majorité provient d’investisseurs au détail, où le principal défi est de séparer la performance ESG réelle de l’écoblanchiment de campagnes publicitaires savamment préparées. Tout ce qui fait avancer les rapports normalisés rigoureux et exhaustifs mettra les investisseurs en confiance et aidera à la croissance des fonds ESG, lesquels devront se montrer de plus en plus sélectifs dans la sélection de leurs investissements. Ceux qui sont moins enclins à placer les facteurs ESG au cœur de leurs activités seront aussi touchés. Les prêteurs qui doivent identifier, tarifer et divulguer leur risque ESG seront obligés de discriminer les emprunteurs qui ne travaillent pas activement à réduire ces risques.

Le paysage des investissements ESG présente donc une opportunité et une menace. Aux États-Unis, Greenworks Lending (une filiale du gestionnaire mondial d’actifs Nuveen) fournit du financement à long terme pour des projets d’efficacité énergétique, de conservation de l’eau et d’énergie renouvelable, y compris pour les nouvelles constructions et les mises à niveau. Les autorités du secteur public mettent au point des opportunités de solutions énergétiques, immobilières et d’infrastructure pour des villes entières, permettant des opportunités d’échelle pour les investissements dans le secteur privé à l’aide de différents vecteurs, fons et modèles de financement.

Tout ce qui fait avancer les rapports normalisés rigoureux et exhaustifs mettra les investisseurs en confiance et aidera à la croissance des fonds ESG.

Au Royaume-Uni, le gouvernement a décrété que les immeubles commerciaux loués à un locataire devront remplir certains critères de performance énergétique dès 2023, et des restrictions encore plus poussées s’ajouteront au fil du temps. Environ 85 % des immeubles commerciaux existants au Royaume-Uni nécessiteront des mises à niveau pour rencontrer le niveau de performance minimum en 2030, donc des investissements importants des bailleurs, qui feront croître la demande pour de nouveaux prêts et capitaux. L’établissement de fonds destinés spécifiquement à ce marché représente une opportunité claire. Par exemple, le groupe financier britannique Aviva Investors s’est engagé à attribuer 1,4 G$ de prêts pour la transition climatique immobilière, et ce, pour 202510.

D’un autre côté, alors que de nombreuses organisations offrent du financement hypothécaire incluant de l’aide pour les mises à niveau, peu d’organisations voudront prêter pour une propriété britannique qui ne pourra pas légalement être louée en 2030, sans une forme de garantie que des actions correctives seront effectuées. En raison d’une augmentation des réglementations, d’un nombre grandissant d’opportunités d’investissement durable cherchant du capital et de la demande en investissement pour repositionner les actifs pour une époque remodelée selon les principes ESG, les finances dites vertes seront un secteur de l’immobilier en très forte croissance.


1Climate Bonds Initiative https://www.climatebonds.net/files/reports/cbi_pricing_h1_2021_03b.pdf 2https://www.segro.com/media/press-releases/2021/16-09-2021?sc_lang=en 3https://www.cnbc.com/2021/02/11/sustainable-investment-funds-more-than-doubled-in-2020-.html 4RBC Global Asset Management: https://www.rbcgam.com/en/ca/about-us/responsible-investment/our-latest-independent-research 5https://globalabc.org/sites/default/files/inline-files/2020%20Buildings%20GSR_FULL%20REPORT.pdf 6Voir Risque et rendements 7https://www.businesswire.com/news/home/20210408005484/en/Bank-of-America-Increases-Environmental-Business-Initiative-Target-to-1-Trillion-by-2030 8https://www.spglobal.com/esg/insights/companies-investors-face-new-pressure-from-compulsory-disclosure-of-climate-risk 9https://internationalbanker.com/finance/what-is-the-sustainable-finance-disclosure-regulation/ 10https://www.avivainvestors.com/en-gb/about/company-news/2020/12/aviva-investors-1bn-climate-transition-loans/

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